Naturaleza y procedencia de la prescripción adquisitiva de un condómino

 

La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir el dominio de cosas ajenas que están en el comercio humano conforme establecen los artículos 603 y 2398 del Código Civil. La concepción cosas ajenas, no implica una ajenidad absoluta, sino una situación incierta que a criterio del Dr. Luis Parraguez Ruiz, “permite adquirir el dominio de las cosas que se han poseído por un cierto tiempo” cuya consecuencia según el autor es  “poner término al derecho de propiedad preexistente”; esto implica, que mediando un condominio en donde todos son dueños del todo y al mismo tiempo de ninguna parte, sin embargo, el hecho de poseer una determinada superficie con ánimo de señor y dueño, desplaza la situación del condómino y permite el reconocimiento del Estado como titular de esa superficie singularizada en posesión por el tiempo de 15 años de forma tranquila, pacífica e ininterrumpida. La Primera Sala de lo Civil y Mercantil de la Corte Suprema de Justicia constante en la G.J. XI, 7, p. 914 al respecto nos ilustra:

“Si un tercero extraño a todo derecho de condominio, puede poseer y prescribir puede poseer y prescribir adquisitivamente para si un bien indiviso, no puede negarse esta misma facultad a uno de los condóminos que ha ejercido posesión personal y exclusiva salvo disposición legal expresa en contra”

 

Una de las garantías de la seguridad jurídica es desplazar la incertidumbre y permitir que el derecho de propiedad pueda ser aplicado en su integridad, pues no basta con que la ley le permita el uso y el goce de una superficie o cosa, sino que este pueda disponerse. Es cierto que se han dado dos tesis respecto de la prescripción entre comuneros, pero también es cierto, que en la actualidad la tesis mayoritaria admite esta prescripción, porque no se puede concebir la tesis de inadmisión, partiendo de la imprescriptibilidad de la acción de partición, porque la prescripción se sustenta en una aceptación tácita ante la falta del ejercicio de su derecho y su consecuente extinción, pues el propio Andrés Bello concibió a la prescripción como un modo de adquirir el dominio.

 

Tampoco se puede justificar aquella tesis extremada, injusta e inequitativa de que los actos de cultivos y peor las construcciones de casas, cerramientos, etc.puedan beneficiar a todos los condóminos, porque nadie puede beneficiarse del trabajo ajeno, de sus inversiones, de la misma plusvalía que a consecuencia de las inversiones del condómino adquiere la totalidad del inmueble.

 

La concepción de Vélez Sarsfield de la interrupción de la prescripción mientras dure la indivisión, es extraña a nuestra legislación y, además, como explica el Dr. Luis Parraguez Ruiz: “No está por demás recordar, a propósito de esta cita, que en nuestro derecho el reconocimiento de derecho ajeno no es una hipótesis legal de interrupción de la prescripción…”

 

La tesis mayoritaria que admite la prescripción entre comuneros, se sustenta en que una vez adquirida por prescripción la cosa común, desaparece la indivisión. Con igual fundamento, si se trata de una parte delimitada de un inmueble que usa, goza y no reconoce un derecho ajeno, sino que lo hace a nombre propio.

 

El ilustre profesor ecuatoriano refiere que: 

“Tampoco es obstáculo para esta prescripción el hecho de que se está ante una cosa incorporal, como lo es el derecho de cuota del comunero, porque el artículo 730 admite la posesión de las cosas incorporales, que pueden tener las mismas calidades y vicios que de las corporales”

 

El profesor de la Universidad San Francisco de Quito, cita como sustento de esta tesis de admisibilidad la sentencia de 10 enero de 1969 de la Corte Suprema de Justicia que resolvió:” …no hay disposición legal alguna ni dada la filosofía de la prescripción cabria que hubiese, que ponga fuera del alcance este modo de adquirir el dominio, la situación posesoria del demandado, y esto, tanto se trate de una parte del inmueble legalmente indiviso o de la totalidad del mismo. En algún momento, ciertas corrientes en doctrina hicieron capítulo de discusión la prescripción entre condóminos, pero siempre se inclinó a aceptarla si, como en el presente caso, uno de los condóminos había poseído en forma exclusiva la totalidad o parte del bien indiviso, haciendo actos de posesión no a nombre de los demás condueños, o prevaleciéndose verdaderamente de su calidad de tal, sino con actos francos, personales y excluyentes que abierta e indiscutiblemente afirmasen su ánimo de señor y dueño respecto de la cosa detentada. Y si un tercero, extraño a todo derecho de condominio puede poseer y prescribir adquisitivamente para sí,un bien indiviso, no puede negarse esta misma facultad a uno de los condóminos que han ejercitado posesión personal y exclusiva, salvo que hubiese disposición legal expresa que consagrara la excepción”.

 

El autor continua:

 

“La misma Corte volvió a pronunciarse en el sentido expuesto, en la sentencia de 2 de julio de 1976: “la Corte Suprema a admitido la prescripción extraordinaria contra título inscrito, aún en el caso de que la invoque a su favor quien a poseído de forma exclusivo un bien raíz perteneciente a diversos condóminos”. Larrea Holguín, luego de hacer una reseña bastante exhaustiva de las tendencias de la jurisprudencia nacional, se inclina también por la procedencia excepcional de la prescripción extraordinaria entre comuneros.” (Ídem pp. 491-492) 

 

Los tres requisitos que se exigen para la prescripción tienen como finalidad:

 

1. Que sea pública, para que no conlleve sorpresas que provocaría la clandestinidad posesoria.

2. Pacífica, cuando carece de violencia y cuando no está inquietada por actos de perturbación.

3. Ininterrumpida, cuando el verdadero dueño lo interrumpe con la desposesión.

Dr. Gerardo Morales Suárez